进入2025年末，英国房产市场也进入了一个新的观察阶段。过去一年里，市场先后经历了秋季预算带来的税务调整、利率从高点回落，以及成交逐步恢复等变化，不少准备买房的人反而变得更加谨慎，是该抓住机会入场，还是再等等更清晰的信号？

一方面，房价波动明显收窄；另一方面，真实居住需求依然存在，不同区域、不同类型房产的表现开始拉开差距。

那么，2026年的英国房市究竟处在什么阶段？利率变化会如何影响买家的实际决策？下面将结合最新预测和市场数据，系统梳理 2026 年英国房市的真实状态。

01

2026年英国房市走势

从英国多家权威机构的房价预测来看，2026年英国房价的主流判断集中在温和增长区间。以Nationwide公布的2026年房价展望为例，其预计全年房价涨幅大致在2%–4%之间。

2026年被视为一个回归长期平均增速的年份，而非房价快速拉升的阶段。这也意味着，英国房市正在从此前“价格波动较大”的周期，逐步过渡到更加稳定、可持续的运行状态。

 收入增长逐步跑赢房价 

 抵押贷款利率开始趋稳 

 购房需求并未消失，而是被延后释放 

综合各类预测区间与当前市场条件来看，2026年英国房价的整体特征是：无论向上还是向下，价格波动空间都相对有限。

从下行角度看，房价出现系统性、大幅下跌的可能性较低。英国住房供给长期偏紧，居住需求始终存在，而前期调整已在一定程度上消化了高利率带来的压力，使价格回到更贴近购买力的区间，为市场提供了基础支撑。

但从上行角度看，房价同样缺乏快速上涨的条件。购房可负担性仍处于修复过程中，利率与政策对需求的约束依然存在，这决定了房价难以形成单边上行行情。

另外，利率仍处于相对高位，使买家决策更加理性，需求更倾向于集中在区位交通条件清晰、配套成熟、居住或租赁属性明确的区域。相比之下，位置一般、配套不成熟的房源更容易面临价格压力。

对准备在英国买房的人来说，判断市场是否“正常运转”，往往比短期房价涨跌更有参考价值。如果成交能够持续发生、买卖双方都能在合理时间内达成交易，说明市场正在恢复到更理性的状态。

从近期的交易情况来看，首次置业者在成交中的占比仍然较高，这意味着即使在利率偏高的阶段，真实的居住需求依然存在，并没有被完全挤出市场。

其次，使用较高贷款比例的买家逐渐增多，说明在风险可控的前提下，贷款支持正在恢复。这并不代表贷款变得宽松，而是表明购房者和银行都在适应当前的利率水平，交易条件趋于稳定。

同时，银行在放贷态度上没有进一步收紧，这对买房人来说是一个重要信号，市场的不确定性正在下降，贷款审批正在回到更常态化的节奏。

这些变化通常出现在市场逐步走出调整期的阶段。它们共同指向一个判断：2026年更可能是市场恢复正常运转的一年，而不是房价大幅波动的行情年。

02

利率变化对房市的影响

在利率快速上行阶段，很多买家选择观望，主要是因为对未来月供和利率走势缺乏确定性。

随着利率从高点回落，买家不确定性明显降低。这会让一部分原本在观望的买家开始重新评估购房计划，成交意愿逐步恢复。

利率变化对买房人的影响不同。

• 对自住型买家来说，利率是否继续下降，直接关系到长期月供压力和家庭现金流稳定性。只要负担在可控范围内，利率不必回到极低水平，购房决策就可能重新启动。

• 对首次置业者而言，利率回落配合更稳定的贷款预期，有助于降低进入市场的心理门槛。

• 而对投资型买家来说，利率更多影响的是回报预期和资金成本，而非短期价格判断。

综合来看，利率对2026年房市的影响，更体现在改善买房决策环境。对准备在英国买房的人来说，关键不在于等到利率最低，而在于判断在当前和可预期的利率水平下，这套房子是否在你的长期承受范围之内。

03

买家结构与需求变化

其中最受关注的一项是政府提出的高价值房产附加费（High Value Council Tax Surcharge），俗称“豪宅税”。该税将对价值超过约 £2 百万的住宅物业在现有市政税之外额外征收年度附加费，不同价值区间对应不同收费档位，最高每年可达£7,500 以上。

不过，这项附加税计划从2028年4月才开始实施，也就是说现在对大多数买家的实际购房行为影响还比较有限。它主要会对超高净值买家和高端物业市场产生长期持有成本的预期影响，而不是立即导致市场剧烈变化。

另外，预算还包括对出租收入税率的调整，这在一定程度上让投资性买家的收益预期有所调整，促使部分投资者更加审慎地评估回报。

虽然秋季预算释放了新的税务信号，但真正对市场供需产生实质影响的时间，可能要等到这些政策正式实施之后。目前来看，它更多体现在预期调整与高端需求审慎上，而不是立刻改变现阶段的整体买家行为。

04

伦敦房市预测：

止跌企稳、保值属性明显

进入 2026 年，伦敦房市与全国其他地区的走势有所不同。根据 Rightmove 最新数据，伦敦过去一年的房价表现接近持平（年增约 0.0%），平均房价维持在高位水平，这表明伦敦在市场下行压力下守住了价格底线，相比许多周边区域表现更稳健。

这种稳定反映出伦敦作为英国核心城市资产的强劲保值属性，即使在利率偏高、成本压力大、税务预期不确定的阶段，其核心居住和租赁需求依然支撑着价格。全国其他地区（尤其是南部以外）仍有不同程度的下跌压力，而伦敦“止跌企稳”的态势则显得更突出。

展望2026年，伦敦房市预计仍将以 “整体温和、差异化明显” 为主导：

伦敦市场还面临一些长期结构性因素：高房价与可负担性压力依旧明显，月供压力在高利率阶段对部分买家构成约束；但租赁市场需求依然较强，尤其在就业核心区，这为长期持有提供了基本面支撑。总体来看，伦敦房价在 2026 年更可能呈现“平稳中带分化”的状态，而不是大幅普涨或普跌。

对准备在伦敦买房的购房者来说，有几点参考意义：

• 预算与财务规划要更稳健：伦敦价格高企、利率仍较高，评估月供压力是决策基础。

• 选对区域和物业类型更重要：相比中心高端市场的波动，通勤便利、配套成熟的家庭住宅或热点学区往往更稳健。

• 长期持有视角更为合适：伦敦作为全球城市中心之一，其长期需求韧性依然强劲，而短期价格弹性有限。

05

2026年是否适合买房？

自住买家：如果你的目标是长期居住，而不是短线套利，那么在价格稳定、利率预期改善的阶段入市是成熟的策略。在这样的环境中，衡量标准应更多放在个人预算、月供承受能力和长期需求上，而不是等房价最低点。

首次置业者：当前的市场条件对于部分首次置业者来说相对有利：预期的温和价格趋势配合利率下降，有助于提升购房可负担性。

投资买家：对于长期出租或长期持有投资来说，稳定的价格趋势和潜在的租金需求支撑仍然是核心考量点。但由于整体涨幅可能有限，投资回报更依赖区域选择和出租市场，而非短期价格上涨。

总体来看，2026年英国房市更像是一个稳定修复的阶段。多项预测显示全国房价普遍预计温和上涨，且成交会随着利率预期回落和市场信心逐步恢复而稳步改善。

对准备在英国买房的人来说，关键在于根据自身需求和承受能力做出判断，而不是等待某个“最低点”。如果你的购房目的是自住或长期持有、预算合理且月供可控，那么在这一相对稳健的阶段入场是一个值得考虑的选择。