重磅新法落地！英国《租客权利法案》正式生效：三十年来最大租房制度改革全面启动

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2025年10月27日，英国租赁市场迎来三十年来最大变革！《租客权利法案》（Renters’ Rights Act）已于正式成为法律。

 

这部重磅新法被视为英国住房制度的“里程碑”，将深刻改变全国超过1100万名租客和数百万房东的利益格局。

 

这部法律最重要的变化有六点：

👉房东不能再“无理由赶人走

👉租金不能随意上涨

👉租客可提前两个月自由退租

👉住房条件必须达标

👉禁止歧视

👉允许养宠物

 

随着政策落地，房东、租客、以及整个租赁市场都将面临新的挑战与机遇。

 

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本文将为你梳理这部新法的三个关键方向：

 

1.核心变化有哪些？
2.房东应该如何应对？
3.这将对英国房产市场带来怎样的影响？

 

 

01

核心变化：

租赁制度三十年最大调整

 

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本周正式生效的《租客权利法案》（Renters’ Rights Act），被誉为英国租赁制度三十年来最深刻的一次改革。它不仅改变了房东与租客的权力平衡，也重新定义了租房这件事的法律框架。

 

以下是这场改革的六大核心变化：

 

01

废除无过错驱逐（Section 21）

 

过去，房东可以在没有任何理由的情况下要求租客搬出房子，即使租客一直按时交租、没有违反合同，也可能突然收到“搬家通知”。新法生效后，这种做法被彻底禁止。

 

房东只能在以下几种情形下发出驱逐通知：

 

 

  • 租客拖欠三个月以上租金；

  • 租客存在严重扰民或损坏房屋的行为；

  • 房东或其直系亲属计划自住；

  • 房东计划出售该物业。

 

 

⚠️在租期的前12个月内，房东不得以出售或自住为由要求租客搬离。若确实需要在之后收回房屋，必须提前四个月书面通知。

 

02

固定租约取消，改为滚动租约

 

传统的6个月、12个月固定租期将被彻底取消。所有租约都将转为滚动租约，这意味着：

 

 

  • 租客可以随时提前两个月通知搬出；

  • 房东无法再捆绑租客在长约中；

  • 新制度将适用于所有租约，包括现有租约。

 

 

 

03

租金调整受限，禁止竞价租房

 

关于租金，新法规定：

 

  • 房东每年只能涨租一次；

  • 涨幅必须与市场租金一致，并提前两个月通知；

  • 租客如认为涨幅不合理，可向租赁法庭（First-tier Tribunal）申诉；

  • 禁止租金竞价（bidding wars） ，房东和中介不得要求租客出价高于广告价，也不能在合同中加入“中途自动涨租”条款。

 

04

强化住房安全标准

 

新法首次将体面住房标准（Decent Homes Standard）扩展至私人租赁市场，要求出租房：

 

 

  • 必须安全、干净、无霉菌；

  • 具备完善的供暖与卫生设施；

  • 出现危险隐患时，房东必须限期修复。

 

 

同时，“Awaab’s Law” 将正式适用于私人出租房，若房东未在法定期限内修复严重霉菌或潮湿问题，将面临罚款或赔偿。

 

05

禁止歧视：租客更平等

 

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房东和中介不得拒租有子女或领取福利的申请人，这是英国首次在法律中明确，家庭结构与收入来源，不得成为拒租理由。

 

06

允许养宠物，拒绝须有理由

 

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租客可以正式提出养宠物申请，房东不能无理由拒绝。若拒绝，必须提供合理说明。房东可要求租客购买宠物保险，以防止房屋受损。

 

 

02

房东应该如何应对？

 

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《租客权利法案》的正式生效，让英国租赁市场的权力格局发生了重大变化。过去由房东主导的租赁格局，将逐步被“租客更有保障、房东更受监管”的新秩序取代。


对于房东来说需要尽快适应新制度，以下是房东最应关注的几个关键方向：

 

1

审查你的房产组合，清理旧租约条款

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如果你名下拥有多套出租物业，现在就是时候全面审查你的房产组合，重点审查：

 

  • 每份租约中是否还存在固定期限、自动涨租或无理由终止等旧条款；

  • 确保所有押金都已通过政府认可的押金保护计划（Tenancy Deposit Scheme）托管；

  • 对于不符合新法要求的合同，要尽快更新模板或补签文件，以免未来被认定无效。

 

2

检查租约状态，决定是否提前终止

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对于即将到期或已过固定租期的租客，房东需要尽快做出决定：

 

  • 如果计划在未来自住、出售或重新装修房屋，房东应尽早规划未来1至2年的房产安排，并保留所有计划与沟通的书面记录；

  • 如果希望租客继续居住，建议提前重新协商租金。

 

3

准备迎接全国房东数据库

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全国性房东数据库（Private Landlord Database）即将上线，所有私人房东都必须登记其名下物业。未注册将无法合法出租，并可能面临罚款。建议现在就开始整理资料，包括：

 

  • 房产所有权证明；

  • 能源性能证书（EPC）；

  • 燃气安全证书（Gas Safety Certificate）；

  • 电力安全报告（EICR）；

  • 当前租约副本与押金保护证明。

 

4

尽早加入申诉专员制度

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新法要求所有房东加入私人租赁申诉专员制度（Private Rented Sector Ombudsman），该机制将处理租客投诉并作出具有法律效力的裁决。建议房东在系统开放后尽快注册，以免因延误导致无法处理纠纷或被视为违规。

 

5

记录一切沟通与维修

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新制度下，租客投诉、维修延误或租金纠纷都有可能升级为法律问题。房东应养成“留证据”的习惯：

 

  • 记录与租客的所有沟通（包括邮件、短信、维修请求等）；

  • 保留维修报价、发票与完工照片；

  • 建立档案系统，以防未来出现仲裁或索赔。

 

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One Move公司获得国际房产大奖合照

 

如果你希望在政策调整的背景下，依然稳健出租、合规经营、轻松获益，可以考虑将房产交由专业机构托管。

 

英商首都集团One Move Group自2009年在伦敦成立以来，已深耕英国房产市场15年，为上万名海外华人及英国本地客户提供了专业的购房、出租与售房服务。

 

作为拥有丰富市场资源与广泛客户基础的英国房产中介，我们拥有一支高效、经验丰富的经纪团队，能够为房东提供一站式物业管理与销售服务，从租赁定价、租客筛选、合同管理到日常维护，全程无忧。

 

 

02

对市场的影响：

租客更有保障，房东加速转型

 

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《租客权利法案》的落地，不仅是租客与房东关系的调整，更是英国租赁市场结构性的一次改革。

 

首先，租客的居住稳定性明显提升。随着“无过错驱逐”（Section 21）的废除，租客终于摆脱了“随时被要求搬走”的不安全感。

 

滚动租约（Periodic Tenancy）的推广，让长期租住成为常态，尤其有利于家庭与长期定居者。租客对居住环境和房东质量的要求也会进一步提升，这将让服务更规范、房屋更安全。

 

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但与此同时，房东的经营压力也显著增加。更严格的监管、更长的驱逐周期、更高的合规成本，使得一些中小房东选择“提前退出市场”。

 

数据显示，到2026年，约有31%的英国私人房东计划缩减持有房产规模，其中16%计划彻底退出出租市场。这意味着租赁供应可能在短期内收紧，租房竞争将愈发激烈。

 

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其次，这一系列改革将推动租赁市场的专业化与集中化。在新规之下，传统的“个人房东”模式正逐渐被“机构化管理”所取代。越来越多房东选择把房产委托给专业机构管理，以确保合规、安全、持续收益。

 

对于认真经营、合规管理的房东而言，这并不是坏消息，因为市场信任度的提升，反而意味着更高的租客留存率与更稳定的回报。

 

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