买房干货｜以公司名义在英国购房可以省这么多钱？附案例分析！

近日，英商首都集团One Move Group荣幸地协助一位投资者，以公司名义一次性购买了伦敦六套房产！以公司名义购买房产的这个投资方式，不仅帮助投资者减少了几十万英镑的税，还彰显了投资者对英国房地产市场的信心！我们将以这个客户案例作为例子，深入解析以公司名义在英国购房的三大优势。

什么是SPV公司？

SPV公司的全称为Special Purpose Vehicle Company，即特殊目的公司，它是为有限或明确目的而创建的法人实体的通用名称。在房产投资领域，它主要用于购买和持有房产以出租或投资。SPV公司可以为私人有限公司（Private Limited Company）、有限责任合伙企业（Limited Liability Partnership）、公共有限公司（Public Limited Company）等不同企业类型。

在房产投资的背景下，SPV公司意味着：

• 所有权是通过公司的股份获得的
• 董事将经营公司并做出决定 
• 可以用公司名义购买和持有房产 
• 可以用公司名义进行抵押贷款
• 租金收入属于SPV公司所有 
• 所有业务费用将通过公司银行账户 

以SPV公司名义购买英国房产有什么优势？

优势一：SPV公司抵扣抵押贷款利息

使用SPV公司在英国购买房产对投资者而言是一种高效的税收策略。

个人房东无法将全部抵押贷款利息从租金收入中扣除，而SPV公司可以将抵押贷款的利息作为业务费用全额抵扣，这意味着在计算公司税前可以完全从租金收入中扣除抵押贷款利息和其他成本，从而降低了应缴纳的税。

这一政策对高税率纳税人或拥有多套房产的投资者尤其有利，因为它降低税收压力并增加了现金流的灵活性。

举个例子：

假设英国房产投资者以个人名义购买多套用于出租的房产，房租年收入为10万英镑，抵押贷款利息为4.5万英镑。按税务规则，以个人名义贷款的出租房贷利息，只能享有年利息20%的减免。这就意味着投资者的应税收入是10万英镑，税收抵免只有9,000英镑【4.5万×20%】，还需要对9.1万英镑的收益征税，抵扣效果有限。

但如果通过SPV公司购买同样的房产，4.5万英镑的抵押贷款利息可以全额从租金收入中扣除，因此只需对少于5.5万英镑【10万-4.5万-其他成本】的收益征税，降低了税收压力。

优势二：节省所得税

在英国通过SPV公司购房可有效降低个人所得税。因为以SPV公司名义购房后，所获租金归公司所有，不直接计入个人收入。因此可以直接按照公司盈利税的标准19%-25%来上交，税率较低。对租金收入高的房东来说，这样可以少交很多所得税。

但如果以个人的名义持有的房产，个人所得税按照区间阶梯上涨上交，税率范围为0%-45%，税率较高。以公司名义买房最多需要交25%的公司税，但是以个人名义购房最多需要交45%的个人所得税。

英国公司税率：

1.小额利润税率（19%）：适用于利润不超过50,000英镑的公司。

2. 主要税率（25%）：适用于利润超过250,000英镑的公司。
3. 边际减免：对于利润在 50,000 英镑至 250,000 英镑之间的公司，递减减免将有效税率从 19% 逐步提高到 25%。

个人所得税阶梯税率：

• 收入在12,570英镑以下，免税；
• 收入在12,571-50,270英镑之间的部分，缴纳20%个人所得税；
• 收入超过50,270-125,140英镑的部分，缴纳40%个人所得税；
• 收入超过150,000英镑的部分，缴纳45%的额外税率。

举个例子：

假设投资者以个人名义购买多套房产，其应纳税收入为10万英镑，超过50,271英镑的部分需要按照40%的税率缴税。

但如果投资者通过SPV公司购买同样的房产，应纳税收入10万英镑，则只需要按照25%的税率缴税。

优势三：后期转让方便，免除不同种类的税

01 节省资本利得税

在英国以公司名义购买房产时，房产是以股份的形式存在的。所以，如果想要出售房产给别人，只需要出售公司的股份即可，不必出售房产。这可以合理地避税，因为在公司转让中，通常不需要卖方支付24%的资本利得税（Capital Gains Tax），而是通过购买公司的股份完成交易，支付19%-25%的公司盈利税。

这里需要注意，股份转让也需要后续的买方上交另外一种印花税（Stamp Duty Reserve Tax），税率为0.5%，这比5%-17%的土地印花税少了非常多。

这种方式不仅降低了买卖双方的交易成本，还简化了转让过程，特别适合于长期持有的投资者。

另外，在英国买房单笔交易6套房产可以节省更多印花税！因为根据政策，在2024年6月1日之后购买6套或更多房产，则将适用非住宅 SDLT 税率（non-residential rates）：

• 房产价值为0-150,000的部分，免印花税；
• 房产价值为150,001-5,000,000英镑之间的部分，缴纳1%的印花税；
• 房产价值超过5,000,000英镑的部分，缴纳2%的额外税率。

与买6套以下的房产相比，能节省很多印花税。6套房以下适用的印花税：

• 房产价值为0-250,000的部分，缴纳5%的印花税；
• 房产价值为250,001-925,000英镑之间的部分，缴纳10%的印花税；
• 房产价值超过925,001-1,500,000英镑的部分，缴纳15%的印花税;
• 房产价值超过1,500,000英镑的部分，缴纳17%的印花税。

02 免除遗产税

如果想要将房产转移给子女，也可以直接转让公司股权给子女，而不需要上交巨额遗产税（Inheritance Tax）。个人名义下的遗产价值超过£325,000的部分需要上交遗产税，税率为40%。

遗产税标准

以公司名义买房需要注意什么？

尽管以公司名义购房具有诸多优势，但投资者在做出决策前仍需注意以下几点：

01 贷款机构选择

以公司名义买房，可以选择的贷款机构会相对较少，同时贷款方的要求也会更加高。。除此之外，银行还会全面评估申请人的公司经营状况、信用报告和财务状况。投资者需要全面了解各贷款机构的政策和要求，选择最适合自己的贷款方案。

02 贷款利率

以公司名义进行贷款的利率通常高于个人购房的利率。以公司名义进行贷款的利率大致为5%以上，而个人买房的利率为4%-5%左右。

03 税务规划

以公司名义购房涉及复杂的税务问题。如果将租金收入从公司收益转到个人账户的话，则需要缴纳公司盈利税和个人股息分红所得税，共两次税。具体流程为，先按租金盈利收入缴纳公司盈利税，再按提取的金额缴纳个人股息分红所得税。

总的来说，以公司名义在英国购房可以合理利用政策实现优惠和税收减免，提高投资回报。然而，每个投资者的具体情况不同，因此在做出决策前需要充分了解相关政策和规定，并咨询专业人士的意见。

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