第二套房印花税太贵？赶快收藏这份印花税退税指南！

开学季大家都在忙着租房，买房。一般人想在海外置产多半都会考量到房价、首付或是贷款等问题，但这其实是不够的喔！在英国买房除了要注意之前文章提及的EPC证书和EWS1外，进入购买环节以及持有房屋后买家也陆陆续续要支付不同的税金。在这其中，印花税是可以申请返还的，让我们一起来看看怎么申请印花税退税吧！

许多国家会针对房屋买卖制订各式税务条款，而英国买房要缴的税相较于各国较为简单且税金的计算方式公开透明，这也是让不少投资人相当心动的原因。进入买房环节，大家会先面临到的是买房时肯定要支付的印花税 (Stamp Duty Land Tax)。如同我们在英国餐厅吃饭时要支付VAT，购买房产同样也要支付一笔税金给政府。根据英国政府规定，在英国买房时超过一定金额就必须向英国税务及海关总署（HMRC）缴纳印花税。

印花税的计算方式相对复杂，因为计算时还须纳入自身身分以及购买用途，英国本地居民、海外买家、首次购房者和房产持有者所需要缴税的金额都是不一样的。为了让大家更方便理解，我们简单为印花税做了归纳，主要可以分成两种类别：

一般住宅的不动产：若为一般住宅的不动产，英国居民首次购屋且交易价格低于125000英镑可直接免缴，价格介于125001-250000英镑则税率为2%，250001-925000税率为5%， 925001-1500000的税率是10%，至于超过150万英镑部份适用税率 12%。

针对购买第二套以上房产的人士，英国政府则订有另一套标准，低于125000英镑缴3%税，金额越高依序采5%、8%、13%、15%的税率，不过若是买第二套房产的目的是为取代原本的房屋则可按首购税率缴纳！

另外需要注意的是，若购买人身份为海外买家，则依规定须缴交额外的2%税金。至于如何界定海外买家，英国官方只依居住时间判断，对个人买家来说，从完成交易（指交房）当天往前推12个月，如果个人买家在英国居住的时间少于183天，即为“海外买家”，需支付额外2%的印花税。但如果具留学生身分就不用支付海外买家税。值得一提的是，这个税有一项人性化的退税规定。只要海外买家在房产交易日往后推的12个月内，在英国住满了183天或者以上，那他就可以申请全额退还“海外买家税”。

商业的不动产：英国政府规定商业不动产或混合使用类别的不动产，若价格超过150000英镑的交易，采用的税率为2％，而超过250000英镑的交易，超额部分税率则增加至5％，以分段式收费合并计算，商业不动产的相同费率也适用于个人、受托人和企业购买者。

尽管英国房价依然维持在高位，第二套房仍然是许多人想要拥有的奢侈品。而购买第二套房，也意味着需要支付更高额的印花税。然而，许多人不知道的是，这增加的3%的印花税是有可能追回的。下面就让我们一起来看看印花税退税的条件和具体方法吧！

申请退款条件？

如果您之前支付了额外3%的印花税附加费，但决定出售主要住所（即第一套房产），即有资格获得HMRC的印花税退款。您需要在购买第二套房产或出租房产后的三年内售出您的主要住所。只要符合这个条件，您就可以追回最初支付的额外3%的印花税费用。请注意，“三年规定”下的减免仅适用于将一处主要住所更换为新的主要住所的情况，不适用于出售出租物业以筹集购买新住所的情况。

在某些情况下，您可能可以申请超出三年规定的附加费退款。如果在2017年1月1日或之后购买新住所，并且在此后的三年内因为不可控因素（例如疫情封控或是政府机关阻止出售）无法出售您的前住所，才能申请退款。一旦房屋售出，您可以写信给英国税务局（HMRC）解释情况来申请退款，并且您需要提供申请印花税退款所需的常规信息。税务机关将评估您是否有资格获得退款。

如何申请退款？

申请退款可以通过填写印花税土地税申报表自行向英国税务局（HMRC）申请，也可以委托第三方公司代办。退款申请需要提供相关文件和信息，包括购买房产的细节和出售主要住所的细节。申请退款的期限是在出售前一年内或与新住所相关的申报表的提交日期后12个月内，以较迟者为准。通常情况下，如果提供了所有必需的文件和信息，退款处理的时间大约为15天，但实际上可能需要更长时间，大约2个月。