网红楼盘大火,少了 EWS1 这张纸,你的房产价值等于0
本月初5月7日早晨伦敦的一场住宅楼大火,惊醒了金丝雀码头的居民,起火点是著名的网红楼盘 New Providence Wharf,据 BBC 报导指出,这场大火烧毁了19层公寓楼的其中三层,火势一度猛烈,现场有超过120位消防员,耗时3小时救火,有两名男子因吸入过多烟尘送医,其余伤者在现场皆救治完毕。而失火的这一栋大楼外所用的外墙包覆面,恰恰与英国史上最严重的住宅火灾 – 葛籣费尔塔 (Grenfell Tower)大火使用的包覆面相同。
(图片來源:Nick Larkin)
(图片來源:Mike Brooke)
这一场火灾,让当年的梦靥又再度浮现在伦敦人眼前,2017年6月14日凌晨,位于西伦敦肯辛顿自治区的一栋24层公寓大楼发生大火,现场浓烟密布,时不时传出爆炸声与玻璃破裂的声音,整座建筑几乎全部被烧毁,直至事发后几天,大楼附近仍有肉眼可见的烟雾尚未散去,尽管有200名消防员和40辆消防车参与救援,仍有72人不幸罹难。
而当时促使火势迅速蔓延、一发不可收拾的主要原因,就是该建筑在2016年做外墙翻修时,使用了易燃的外墙包覆层(cladding),这种包覆层常被用于作为美化较老旧的住宅高楼。另外,大楼内的紧急消防系统和自动洒水系统上的缺失,也加重了伤亡与损失。
而在这场灾难之后,英国政府也下令要求所有高楼必须进行消防检测,并填写「外墙防火审查表 EWS1(External Wall System)”。这项检测对每一栋高楼进行评定,从 A1 (合格)到B2(不合格,需整修),若是没有获得 EWS1 的业主,将很难进行房屋交易,因为绝大多数银行视评级为 B2 的房子为无价值,拒绝受理贷款。
- 什么是外墙套件覆层(cladding) 这是用于房屋外墙额外的一层覆盖建材,通常作为防水和保温用途,也能提升建筑的耗能、美化外观。很多 cladding的材料并不阻燃,一旦失火就很容易导致火势迅速蔓延。
- 什么是外墙防火审查表 EWS1(External Wall System)
(图片來源:RICS)
这是由英国皇家建筑师协会(RIBA)出台,针对外墙包覆层做检验的审查表,甫推出的要求是针对超过18米高的建筑,而后修正为对任何高度的楼盘进行检测,无论有没有外墙包覆层,业主 都需要提出检验证明,但在2020年11月最新的更新协定中宣布,对于那些没有外墙包覆层建筑的业主,或者11米以下的低层公寓,将不再需要提供EWS1审查表来出售或转按揭他们的房产 。这也意味着将有45万业主将不再受困于EWS1。
EWS1 评级说明:审查系统提供了两个主要方案。方案 A 是针对没有易燃包层的建筑,但在阳台等其他外部「附件 」上可能存在易燃材料。方案 B 是针对有易燃包层的建筑,可能需要也可能不需要进行补救整修。而审查结果分为以下5个评级:
A1 没有任何附件的结构包括大量的可燃材料(即不属于有限可燃性的材料)
A2 对附件有适当的风险评估,确认不需要进行整修工程
A3 若上述两个评级都不适用,可能会有对附件进行整修的潜在费用
B1 勘测员得出结论,他们认为火灾风险足够低,不需要进行整修工程
B2 勘察人员得出结论,没有达到足够的消防安全标准,他们已经向业主确定了所需的整修工程和临时措施
- 没有 EWS1 的物业会有什么影响?
以现况来说,没有拿到合格的 EWS1,业主将没办法进行房屋买卖,因为英国的银行也会要求卖家在交易时出示 EWS1 审查表,而绝大多数银行将评级为 B2 等级的房子视为无价值,也不会受理后续贷款。即使屋主降价出售,也少有买家愿意购买有消防风险的房屋,何况还需要用全现金购房。
- 如何拿到 EWS1 呢?为什么这张纸这么难拿到?
由于整个检测的流程及专案十分复杂,需要由行业内相关专业机构受认证的成员来完成,他们必须具备足够的专业知识来识别外墙包层和附件内的相关材料,因此检测费用高昂(通常大约是 £7,000 – £8,000,也有上至£50K的报价。 而且这是一项全国性要求的检测,对于检测后不合格的建筑还得反覆检测直到合格为止,目前全英国只有300名专家通过该认证能进行检测,也因此造成一纸难求的现况,目前许多业主的检测都已经安排到2026年了。
不过也不需要担心,政府从2020年底也资助培训 2000 名专业人士,未来将有更多专家可加入审查行列,以加快审查速度,缩短业主的等待时间。
(图片來源:HTTPs://centrick.co.uk/news/how-to-navigate-the-ews1-that-proves-flats-pass-fire-safety-checks/)
- 若想买房,要怎么查该建筑的 EWS1 报告结果?
若有看到心仪的房产,建议必须看清楚房子有没有达到防火标准,有没有拿到合格的 EWS1,即使当下的评级过关,也要留意是否有被要求进行再检测,可能再检测后有降级风险。基本上在 2019 年之后竣工的新房大多不会有消防问题。
目前已知专案 EWS1 的结果 :
Ability Place – A1
Baltimore Wharf – B1
Arena Tower – B1
Lincoln Plaza – compliant 合格
Harbour Exchange – compliant 合格
Mill Harbour – compliant 合格
Pan Peninsula – B2
New Providence wharf – B2
參考資料:
https://www.eastlondonadvertiser.co.uk/news/mp-calls-for-tower-building-freeze-after-blaze-7959398
https://www.bbc.co.uk/news/uk-england-london-57022678
https://www.theguardian.com/uk-news/2021/may/07/it-was-scary-resident-describes-escape-from-east-london-high-rise-blaze
https://www.leaseholdknowledge.com/advice/what-you-need-to-know-about-ews/
https://centrick.co.uk/news/how-to-navigate-the-ews1-that-proves-flats-pass-fire-safety-checks/
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