英国买房需要做资金来源证明吗？

「喂？先生/小姐您好，您最近有一笔金额…的款项要入帐，请问这笔资金来源及用途是什么呢？」相信大家对于这种银行行员的关切电话应该不陌生吧？不管在任何国家，如果我们突然有一笔金额稍大的进帐或是要汇出，银行肯定会来关心这笔钱到底是怎么来的，亦或者是要拿来做什么？

那为什么银行需要这么做呢？理由其实很简单，我们换个角度想，当您突然收到一大笔来路不明的钱或是突然帐户少了一大笔款项，您是不是会觉得为什么我帐上会突然出现这笔交易，然后赶紧打电话去询问来源是什么？相对的，当银行发现有这样的情况发生，他们也同样需要了解这笔钱到底怎么来的，说到底就是为了防止有「洗钱」的疑虑，所以才会需要做「资金来源证明」（Proof of Funds）。

而英国是个先进的法治国家，也是法律系学生进修的殿堂，Anti Money Laundry （AML） 洗钱防制也已是个国际公民常识，在亚洲国家都是如此了， 更何况是英国呢？要在英国买房，肯定是需要一笔庞大的资金，所以银行更因为为了要落实洗钱防制而更积极需要确认每笔都是正常交易，除了避免洗钱，也避免诈骗的情况产生。

因此，在英国政府最新修订的洗钱条例条约中，明文规范所有购买房产经手的律师、银行、金融机构及房产经纪人等，均受到严格的洗钱防制（AML）法规规范，并且上述之经手人都必须承担核实购买者的身份及资金来源的义务，其目的就是要确保所有房产交易的金流都是干干净净，并且防止不法人士借此来进行洗钱的动作。

What? 什么是洗钱/黑钱？

说到不干净的钱，亦或是黑钱，很多人会想到贩卖枪枝、毒品等不法所得的钱财。虽然说这样的理解也不能说错，但是广义的黑钱泛指所有非依正常程序而可能成为非法的活动所得来的钱财，都是属于被认定为黑钱的范畴。举例来说，如有一个人经营生意，没有按照法律规定缴纳所得税或者增值税；又或是走私货品交易，规避税收，所得来的钱财也都会被归类为「黑钱」。

再比方说，非法打工的工资收入也可说是黑钱。哪怕一个人有身份，也能够合法工作，如果他没有根据自己的收入缴纳个人所得税，其收入也是非法的，也是属于黑钱的。虽然这听起来很严格，不过以英国政府的规定却都是如此解读的。

Who? 谁是反洗钱的警察角色？

所谓的洗钱活动是指当事人用不合法得来的钱财，用来购买或者转换成合法持有的财物。所以，如上述所提及所有购买房产经手的律师、银行、金融机构及房产经纪人等都是受到严格的反洗钱（AML）法规规范，除了有义务要了解并确认购买者的身份及资金来源以外，若购买者的资金来源的资金来源不明确，所有经手的人都是需要承担相关责任的。

英国的反洗钱法，按照法律规定，下列的机构，公司或者个人都承担着反洗钱的责任和义务：

• 专业机构包括律师事务所，和会计师事务所
• 金融机构包括银行，信贷公司，抵押公司，外汇机构等
• 房屋中介
• 珠宝店，车行，古董店等，经常收取高额现金的公司

以上列出的受管制之相关机构，公司或者个人必须获得本业的主管机关注册（比如律师管理局SRA）或者向海关税务总局（HMRC）登记注册，才可以正常营运。这些机构也必须设立反洗钱管理机制，同时其员工要接受培训，一旦发现有涉及洗钱嫌疑时，必须立刻向有关当局通报。

不同的身份也有不同的角色在，但是同样都是受到法律规范的，以下就就律师及英国房产仲介的角度来说明：

以律师的身分来说：

律师当然需要替客人最大利益来考量物件资料，但是，在AML Check上，律师是绝对必须遵从法律的要求，来对资金来源进行查核验实。否则，律师可能会面临严重的惩处，包括吊销执照，或刑事起诉。所以，律师一般不会愿意因为一个房产交易，而冒丢掉执照，赔上一生职涯那么大的风险的。同时，法律要求律师对资金来源的审查，是完全独立于银行的调查的。

以英国房产中介的身分来说：

首先，必须要先厘清一个观念，就是房产仲介跟律师的角色上有一个相同的特点就是 ── 不会针对客户的资金来源证明，而作出相关的建议或指导。因为如上述所提及，房仲业者同样有审查的义务，所以对于资金来源证明的审查，也隶属于其洗钱防制审核的工作项目之一。

因此，以房仲业者的角度来说，通常会先询问客户是否有足够资金支持换约款及尾款；打算要提示给律师何种资金证明 ? 要以活期存款、解约定存/基金部位，抑或是卖出股票债券，捐赠，借贷， 我们再协助客户准备相关交易单据提示给律师。这也是律师会在确认委任关系前，会先要求买房者填写一份有关于购房资金来源的表格的原因所在。其后，再根据每个投资者的不同情况，律师会进一步要求购房者出示相关的文件来证明，购屋者再提交相关文件给律师作审查。

How? 律师的审核项目为何？

一般来说，购房者需要准备以下证明文件供律师审核：

1. ⾝份证明：需要准备护照影本，且须经过合法公证单位之公证⼈证明正影本相符。
2. 地址证明：最近三个⽉内之有效帐单，上有买⽅姓名与地址之⽔电费或银⾏帐单即可。若买房能向银⾏要求提供英⽂地址帐单为最佳；若银行没有办法提供的话，则可以拿中⽂帐单去翻译公证。可接受的⽂件：⽔费单、电费单、信⽤卡帐单、银⾏明细单、市内电话帐单；不可接受⽂件：⼿机帐单、⼾籍誊本、身份证。
3. 金流验证：也就是本篇的重点「资金来源证明」（Proof of Funds），听起来好像很复杂，但是其实但不必过于担心，只要您的购房资金来源合法，都是可以经过举证沟通，通过律师的这一项审核。

由于律师需要知道您的资金来源，所以基本上其都是透过购买者银行帐户的交易纪录来作为判断的依据及佐证。基本需要提供银⾏帐⼾明细，注意「⾮」银⾏帐⼾「余额证明ENDING BALANCE」，⽽是欲汇款帐⼾的三个⽉「明细BANK STATEMENT」，且余额必须⾄少⾜够⽀付签约款。

购房者需向银⾏要求最近三个⽉的帐⼾明细，并加盖银⾏章。跟地址证明相同，若能提供英⽂的明细最好；若没有的话，则必须拿中⽂版的明细去翻译公证。此外，尽量避免使⽤往来⾦额太⼤的帐⼾，以免律师要求提供每⼀笔收⼊的来源证据；同时，也需要注意避免突然有⼤笔进帐的帐⼾，除⾮只有少数几笔，且可提供证据，以降低可能会使验证的手续更加繁复的情况产生。

What Else? 其他探讨

每个买房者资金皆由不同的帐务组成， 因此在此以QA的方式延伸讨论一下：

1. 什么样的帐⼾最佳？

稳定持有最佳，稳定薪转⼾、稳定投资⼾、长期储蓄⼾头、有进有出之常⽤帐⼾。 ⼀般来说，正常的资⾦来源，应该是稳定累积且长期持有的。因此，帐⼾中若突然有⼤笔资⾦进⼊，⾃然⽽然会造成律师的疑问，因此通常会要求买⽅提供这些巨额资⾦的来源证明，例如股票交易证明、卖房收⼊证明等。 （所谓「巨额」，各律师事务所认定不⼀，⼀般约为 5,000 ~ 10,000 英镑以上）。

2. 只要资金在帐上存放3个月或者6个月的时间，就觉得是干净的钱？

其实不完全正确，也就是律师有权力针对某些入帐(尤其大额)提出疑虑，要求单据证明来源的。

3. 其他资金证明方式？

如股票、基⾦、债券、期货或是房屋出租/售收入等， 这些类型的投资收入都可以作为资金证明。甚至是其他物业的租金收入、股票分红、理财相关赎回产品等都是可以被接受的。但是，如果是使用这类的收入作为金流验证的证明，购买者必须根据律师的要求提供相关的证明以佐证为合法金流收入即可。

4. 若以学生身份或孩子的身份购房，资金来源多半为亲人赠与，要怎么证明 ?

常常有客户来讯问，如果我用小孩的身份买房他实际并没有收入来源，帐上的存款都是由我这里来负担，那要怎么办？其实这个问题也不需要太担心，只要购房者（假设为父母），能提供其为赠与人的相关证明文件，包含赠与人与被赠与人的关系为何？其他的项目都跟上述的准备资料相同，只是提供的文件需为赠与人的相关文件证明，包含身份、地址及资金来源，以及最重要的赠与人与被赠与人之赠与函就可以了。

5. 借贷买房可以吗？

可以的，只要能确保此资金为经由合法途径获得的资金，并能提供相关借款契约书及贷放时程明细来证明此资金来源就可以了。

总结来说，不论是投资、自住、或是为未来孩子就学做准备，英国买房的准备手续可能对于第一次在英国置产的准房东们来说稍稍有点复杂，除了要找到心仪的房子、准备好资金以外，还需要预先做好像是上述的资金来源证明等文件，以方便后续律师在进行合约签署的时候能够更顺畅。这个看似小细节的步骤，却是一个不可以被忽略且极其重要的一环，所以各位房东们千万要记得提前准备好，才可以更快速完成买房手续及早入手房产喔！